Lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier, plusieurs notions de surfaces doivent être prises en compte. Chacune répond à des normes précises et joue un rôle spécifique dans la transaction. Voici un guide pour mieux comprendre les différences entre la surface Carrez, la surface habitable (Boutin) et la surface de référence DPE.

1. La Surface Loi Carrez – Vente de Lots en Copropriété

La surface Carrez est obligatoire lors de la vente d’un lot de copropriété (appartements, locaux commerciaux). Elle garantit à l’acquéreur la surface exacte du bien.

Calcul : Elle inclut la surface des planchers des pièces closes et couvertes, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines et embrasures de portes et fenêtres.
Exclusions : Les surfaces de moins de 1,80 m de hauteur ne sont pas comptabilisées.
Utilité : Protège l’acheteur et évite les litiges en cas de surface inférieure à celle annoncée.

2. La Surface Habitable (Loi Boutin) – Location de Résidences Principales

La surface Loi Boutin concerne la location de biens destinés à être une résidence principale. Ce calcul est exigé pour garantir au locataire une information précise sur l’espace réellement habitable.

 Calcul : Elle correspond à la surface de plancher après déduction des murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures et parties non aménageables (combles non aménagés, sous-sols, caves).
Différence avec la loi Carrez : La surface Boutin ne prend pas en compte les vérandas, greniers ou autres locaux non habitables.
Exclusions : Les surfaces de moins de 1,80 m de hauteur ne sont pas comptabilisées.

3. La Surface de Référence DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)

La surface de référence DPE est utilisée lors de l’établissement du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Elle reflète la surface chauffée du logement , servant à évaluer sa consommation énergétique.

Calcul : Elle inclut toutes les surfaces de plancher chauffées et couvertes supérieures à 1 m 80 (pièces de vie, couloirs, cuisines, véranda).

Exclusions : Les surfaces aménagées et chauffées de moins de 1,80 m de hauteur mais aussi les garages, caves et surfaces non chauffées ne sont pas comptabilisées.

Particularité : Cette surface peut parfois différer des surfaces Carrez ou Boutin, car elle s’attache principalement aux performances thermiques du bien.

Pourquoi ces Différences Sont importantes ?

• Loi Carrez protège l’acquéreur lors d’une vente en copropriété.
• Loi Boutin assure au locataire une transparence sur l’espace réellement habitable.
• Surface DPE impacte directement la classification énergétique du bien et influence les futurs coûts énergétiques.

👉 Ces calculs doivent être précis et réalisés par un professionnel pour éviter toute erreur susceptible d'entraîner des litiges.